相続登記をするときにすごく気にすること。
それは「物件漏れがないか？」ということです。

相続登記で物件漏れが気になる理由

相続登記は、亡くなった方が所有していた不動産を全て相続人に移転するという手続きです。
「亡くなった方が所有していた不動産を全て」です。
もし物件を見逃して相続登記が漏れてしまっていると、
どんどん相続人が増えてこんなことになります。
相続人末広がりの恐怖

こういったことにならないために、
亡くなった方が所有していた不動産を把握することは
とても重要なことなのです。

被相続人ごとに全ての不動産を確実に把握できる万能な書類は存在しない

なんと、被相続人ごとに全ての不動産を確実に把握できる万能な書類は存在しません。

なので、物件調査は

という流れで調査していきます。
①や②で「他に不動産もってないよ」とご相続人の方から申告いただいても、
基本的には③の名寄帳取得までします。

名寄帳とは

名寄帳とは、その人が所有している不動産の一覧表のようなものです。
自動的に送られてくるわけではなく、
役所に請求することで取得することができます。

物件を把握する方法として、「固定資産税納税通知書」を確認する方法があります。
この書類は名寄帳と違い、請求しなくても自動的に送られてきます。
しかし「税金を納めてね」という書類なので、税金がかからない非課税の土地は記載されません。

それに対して名寄帳は、その人が所有している不動産の一覧表なので
非課税の土地も記載されます。

ではこの名寄帳が不動産を全て把握する万能の書類なんですね！
ということでもないんです。
なぜなら、この名寄帳は取得請求した市区町村に存在する不動産しか表示されないからです。

例えば、
福岡市と久留米市に不動産を所有している人が福岡市に名寄帳を請求すると、
福岡市内の不動産しか記載されません。
逆にこの人が久留米市に名寄帳を請求すると、福岡市にある不動産は記載されません。

なので、調査の方法としては相続人の方から
丁寧にヒアリングを行い、
「思いたる地域に名寄帳を請求してみる」という作業をしています。

名寄帳の取得方法

名寄帳は「窓口受取」又は「郵送」の方法で取得ができます。
なので、福岡市にお住まいの場合でも、
被相続人が北海道に土地を持っていた気がする・・
といった場合には、北海道に郵送で名寄帳を請求することができます。

取得する際は「依頼者が亡くなった方の相続人であることを書する戸籍等」が必要です。
誰でも取得できるわけではありませんので、
相続人以外の人に取得をお願いしたい場合は、委任状の作成も必要です。

名寄帳を取得するときの手数料

請求する市区町村によって、手数料が異なります。
福岡市では１通１０円で取得することができます。

前面道路調査方法

最も相続登記で漏れやすいのが「私道」です。

「私道」とは、道路として不特定多数の人が利用していて、行政が管理しているが、所有権は個人となっている道路です。

この「私道」と「公道」は外見で判断がつかたないため、道路の所有権について思い至ることがなく、相続登記から漏れてしまうことがよくあります。

さらに、道路は固定資産税評価額が安かったり、課税されていないことがあるので、毎年の固定資産税の課税明細書には記載されません。

前述した「名寄せ帳」には記載されることが一般的ですが、役所によっては「名寄帳」にも非課税不動産は記載されないこともあります。

また、以前、福岡市役所管轄内の区役所で名寄帳を取得した際に非課税不動産が漏れていたことがあり、

その理由を尋ねたところ、

「相続登記で利用するから、非課税不動産も記載してほしい」

と明確に伝えてくれたら、非課税不動産も載せますよ、と言われました。

普段福岡市内は非課税物権も記載されているので、同じ役所でも、担当によって扱いが違うようですね。。こればっかりは仕方ありません。

そのため、念には念を、と弊所では公図を取得して、前面道路の所有者調査を行っております。

相続登記は専門家へご相談ください

不動産売買や会社の登記と比べると、
「相続登記」ってよく耳にするし、
馴染みもあって自分でできるかな？と思われる方もいらっしゃるかと思います。
もちろん、戸籍取得や登記申請はご自身でされることは可能です。

しかし、今回ご紹介した
物件調査や戸籍取得、相続人調査、意思確認など
「相続登記」には様々な問題が隠れていることが多々あります。

初回ご相談無料の
相続・遺言手続きセンター福岡
ふくおか司法書士法人に一度ご相談ください。