皆さんは実家がありますか？
その実家は近くにありますか？
いま実家に住んでいますか？
もし実家を相続することになったらどうしますか？
今住んでいる家を離れて実家に戻ることを選択しますか？

殆どの方が身近に感じているであろう実家どうする問題。
私も他人事ではありません。

実家を相続したけれど住むことは難しいから売却をする
という選択をされる方も多いかと思います。

今回は最近よくご相談いただく
抵当権付き不動産を相続した場合の売却までに必要な手続きについてまとめました。

抵当権付き不動産を売却するまでに必要な登記手続き

抵当権付き不動産を売却するには次のような登記申請をします。

売買の前に「相続登記」をして相続人名義にして
「抵当権抹消登記」をしてきれいな状態にして
やっと売買の登記ができるのです。

１.相続登記

不動産を売却する前にまずは相続登記をして所有者を相続人名義にしなければいけません。

この相続登記は相続人の人数や協力度合い、被相続人の転籍の回数など様々な要因により
想定よりも多くの時間がかかってしまった、、ということは割とよくあります。
売買日付を近い日付で決めてしまって「相続登記が間に合わない！どうしよう。。」
といったことにならないように、
ある程度相続登記の目途がたったところで
売買の日付を決められることをお勧めします。

２.抵当権抹消登記

次に、不動産についている抵当権を抹消しなければいけません。
なぜ売却前に抵当権の抹消が必要かというと、
抵当権がついているということは、
「この不動産は借金の担保にとられていますよ」という状態になっているからです。
そんな状態の不動産を買う人はいないですよね。。
なので、抵当権をきちんと消して綺麗な状態にしてから売買するという流れになります。

不動産に抵当権がついている仕組み

毎日色んな不動産の登記を確認しますが、抵当権がついている不動産は少なくありません。
なぜ不動産に抵当権がついているかというと、その多くは住宅ローンが関係しています。

一般的にマイホームを購入しようと思ったら数千万円の資金が必要です。
この数千万円を一括で払える人はほんの一握りです。
なので、殆どの場合が家を買うときに住宅ローンを組んでお金を借ります。
そしてその住宅ローンの担保として購入したマイホームに抵当権をつけるので
不動産に抵当権がついている状態になります。
そして住宅ローンを完済（借金を全部返し終わる）しても抵当権は自動的に消えません。
なので、住宅ローンは残っていないけど抵当権だけ残っているという不動産は結構あります。

では、この抵当権を消すためにはどんな手続きが必要なのでしょうか？

抵当権抹消登記の手続き

抵当権を抹消する手続きは、
その抵当権の債務を全て返済し終えているか、まだ債務が残っているかによって
必要な手続きが変わってきます。

完済しているかどうかの確認は、
抵当権を設定している債権者に直接電話をする方法が一般的です。
債権者によって若干対応は異なりますが、
相続人であることを証明する戸籍などを提出して
電話や郵送で教えてもらえることが殆どです。

完済している場合

完済して書類が自宅にある場合

債務を完済すると債権者から抵当権を抹消するための書類が送られてくることがあります。
その書類がご自宅に全て保管されている場合は債権者への連絡などは不要です。
必要な書類は以下のとおりです。
・抵当権解除証書（弁済証書）
・委任状
・登記済証（登記識別情報）

この書類があればすぐにでも抵当権は抹消できるので
依頼している司法書士に書類を渡してお任せすれば問題ありません。

完済しているが書類を発行してもらっていない場合

この場合は債権者に連絡をして、抵当権抹消に必要な書類を発行してもらえれば、
あとは＜完済して書類が自宅にある場合＞と同様に抵当権抹消登記が可能です。

完済しているが書類をなくしてしまった場合

債権者に問い合わせをしたときにこんなことを言われる場合があります。
「完済しており、既に抵当権抹消で必要な書類は発行済です」
既に発行されているはずの書類手元にないので、解除証書や委任状を再発行してもらわなければいけません。
さらに、この場合は債権者の印鑑証明書や実印での押印が必要になるので再発行に少し時間がかかることがあります。
売却までのスケジューリングの際は注意が必要です。

完済していない場合

完済していない場合にまず確認しておきたいのが
「団体信用生命保険（団信）」に加入していないかどうかです。
団信とは、住宅ローン返済中に債務者が返済できなくなった場合、保険金によってローン残高が支払われる保険です。
もし加入している場合は、保険金請求の手続きが必要なので
まずは団信に加入しているかどうかの確認をされてください。

そして債務も残ってるし団信にも加入していなかったという場合は
完済するためのお金をどうするか？によって手続きが異なります。

現金で完済する場合

ローンの残額も少ないから現金で支払ってしまおうという場合は
債権者にその旨を連絡すると同時に
（完済しているが書類を発行してもらっていない場合）と同様に
抵当権を抹消するために必要な書類を取り寄せます。

売却代金で残りの住宅ローンを返済する場合

相続人が不動産を売却した代金で残りの住宅ローンを返済するという方法です。
この場合、売買日の短時間のうちに「買主⇒相続人⇒債権者」にお金が動き、
さらにその日のうちに抵当権を抹消するための書類の回収も必要です。
事前の段取りが重要になります。

ふくおか司法書士にお任せください

ここまで読まれて「え？なんかやりとり面倒くさそうだな、、できるかな。。」って思われましたよね。
ふくおか司法書士法人や相続登記に関する戸籍の取得から
抵当権抹消に関する債権者とのやりとりや書類の回収、
売買日当日の立会までサポートさせていただきます。
お困りの際はお気軽にふくおか司法書士法人までお問合せください。