所有権移転をしようとしたところ、
当事者（売主）が亡くなってしまった。

そんなタイミングで亡くなってしまうことなんてあるの？
と思われるかもしれませんが、
登記しようと思ったら買主さん・売主さんの一方が亡くなってしまった
ということが、実際あります。

事例

分かりやすいように事例を設定します。

買主：四国さん
売主：九州さん

九州さんから四国さんに土地を売りました。
売買代金は支払い済です。

しかし、登記申請をする前に九州さんが亡くなってしまいました。
九州さんの相続人は福岡さん、宮崎さんの２人です。

所有権はいつ売主から買主に移転するの？

民法の考え方としては、「売買契約締結時点」で売主から買主に所有権が移転します。（民法５５５条）
つまり、代金の支払いを待たずに買主のものになるということです。
けど、それって売主にとってかなりリスクが高いですよね。

だって、お金をもらってないのに、売買契約を結んだ時点で所有権が買主に移転するのです。
自分が売主だったら、こんな取引には応じられません。
そこで、一般的に不動産の売買契約では、特約によって所有権が移転する時期を
「売買代金支払い時」にしているのです。

売買代金を支払っているかどうかがポイント

所有権が移転する時期が「売買代金支払い時」なので、
売主が亡くなったのが売買代金支払い「前」なのか「後」なのかで必要な手続きが変わってきます。

売買代金支払い後の場合

売買代金支払い後に売主が亡くなった場合、所有権は既に買主である四国さんに移っています。
この場合、相続登記は不要です。
四国さん+九州さんの相続人全員（福岡さん、宮崎さん）での登記申請が可能です。

売買代金支払い前の場合

売買代金を支払っていない場合、所有権はまだ売主である九州さんにあります。
しかし、九州さんが死亡しても売買契約自体は有効なので、
一旦相続登記をした後に、相続人から買主四国さんに所有権移転をする必要があります。
①九州さんの相続登記
②相続人⇒四国さんに売買登記

まとめ

今回の事例は、売買代金を支払い済だったので、
相続登記は不要、相続人全員を義務者として売買登記をすることになります。
しかし、相続登記は不要ですが、相続人を確定させるための戸籍などの提出は必要です。

相続登記が必要かどうかで費用や時間がかなり違います。
お困りの際は、是非一度専門家にご相談ください。